På senare tid har jag fått väldigt många frågor som rör uppsägningar av lokalhyresavtal och hur man som hyresgäst ska hantera den situationen.
Mer specifikt handlar det om uppsägningar för avflyttning vid den avtalade hyrestidens slut, där annars hyrestiden normalt förlängts. Ett vanligt skäl för en sådan uppsägning är att lokalen ska byggas om och användas för annat ändamål eller att byggnaden ska rivas.
Det kan här nämnas att det också kan finnas andra skäl för uppsägning, såsom till exempel misskötsamhet från hyresgästens sida eller att hyresvärden önskar ändra villkoren. Denna kategori av uppsägningar är dock ett kapitel för sig med egna särskilda regler. I denna artikel berörs endast, om än ytligt, uppsägningar för avflyttning vid avtalstidens slut.
Det säger sig självt att en uppsägning för avflyttning kan ha en omstörtande och avgörande betydelse för en verksamhet. Hyresgästen är dock inte helt utan rättigheter och skydd, vilket i lokalhyresförhållanden brukar benämnas som det indirekta besittningsskyddet. Hyresgästen kan förvisso bli tvungen att flytta, men har då i vissa fall rätt till en betydande ersättning som ska täcka upp för den skada som uppkommer då hyresgästen tvingas lämna lokalen. Ett vanligt misstag bland hyresgäster är att man inte är medveten om sina rättigheter och förblir passiv när uppsägningen kommer. Detta är inte bra eftersom det krävs att hyresgästen agerar inom vissa tidsfrister för att denne ska kunna dra nytta av det indirekta besittningsskyddet.
De lagstiftade reglerna som gäller vid uppsägningar är många och snåriga varför jag endast har valt att belysa det allra viktigaste som du bör tänka på när du mottagit en uppsägning.
- En uppsägning måste vara skriftlig och följa vissa formkrav. Det finns lagstadgade regler om att uppsägningen ska innehålla vissa väsentliga uppgifter för att överhuvudtaget vara giltig. Följer inte uppsägningen formkraven så gäller den inte. Ett exempel på formkrav som ibland saknas är den information som hyresvärden måste lämna i uppsägningen att om hyresgästen inte går med på att flytta utan ersättning så ska hyresgästen inom två månader från uppsägningen överlämna tvisten till hyresnämnden för medling, ett så kallat hänskjutande. Har du inte kompetensen att själv bedöma om uppsägningen är korrekt är det min rekommendation att du tar kontakt med en jurist för att kontrollera detta. Som redan nämnts är ju uppsägningen helt utan verkan om den inte är korrekt utformad.
- Förbli inte passiv utan hänskjut tvisten till hyresnämnden för medling! Gör du inte detta inom två månader från att du tagit del av uppsägningen förlorar du dina möjligheter till ersättning. Om hyresvärden anvisar en ersättningslokal kan hyresvärden i vissa fall slippa att betala ersättning. Fall dock inte i fällan och tro att hyresvärden kommer att stå för sitt ord att ordna en ny lokal. Även om hyresvärden anvisar, eller ger löfte om anvisningar av lokal, skall du hänskjuta tvisten till hyresnämnden!
Att hyresvärdar skickar ofullständiga uppsägningar liksom att hyresgäster vid uppsägningar inte tar tillvara på sina rättigheter är mer vanligt förekommande än man kan tro. Det finns mycket man behöver känna till om uppsägningar och en befogad fråga är hur man ska lyckas komma ihåg alla goda råd. Men om du bara minns att du inte ska stoppa huvudet i sanden om du skulle ta emot en uppsägning så räcker det ofta långt.
Jacob Cronholm jur kand